Alors que le régime Scellier s’approche d’une fin annoncée, l’investissement locatif dans I’ancien conserve un avantage appréciable et méconnu. En effet, la réalisation de travaux peut conduire à la constatation d’un déficit foncier imputable, sous certaines conditions, sur le revenu global du bailleur.
Un préalable: opter pour le régime réel
Le contribuable est soumis de plein droit au régime réel d’imposition lorsque les revenus bruts fonciers annuels (tous immeubles urbains et ruraux) du contribuable sont supérieurs à 15 000 € (appréciés au niveau du foyer fiscal, sans prorata temporis)
En revanche, si son revenu brut foncier annuel est inférieur ou égal à 15000 €, le bailleur est placé de plein droit sous le régime du micro-foncier, et son revenu net foncier imposable est calculé en appliquant un abattement forfaitaire de 30 %. Aucune autre déduction ne peut plus être opérée, ni frais et charges dont les travaux envisagés ; ce régime ne peut pas générer de déficit foncier.
Comment opter pour le régime réel?
L’option pour le régime réel résulte de la simple souscription de la déclaration des revenus fonciers (n° 2044). Elle doit être formulée dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle le contribuable demande à relever du régime réel. Cette option s’applique à l’ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal. Elle est exercée irrévocablement pour une période de trois ans. Lorsque le contribuable continue de souscrire une déclaration n° 2044 au-delà du terme de cette période, il est alors considéré comme exerçant une option annuelle et non plus triennale pour le régime réel d’imposition. Si le contribuable sort des limites du micro-foncier, il est de plein droit soumis au régime réel.
Les travaux non déductibles
Analysés comme un investissement, les travaux de reconstruction et d’agrandissement entraînant une augmentation de la valeur du bien immobilier ne sont pas, en principe, déductibles des revenus fonciers II s’agit des travaux qui apportent un modification importante au gros œuvre de locaux existants, les travaux d’aménagement intérieur qui par leur importance équivalent à une reconstruction, ou encore ceux qui accroissent le volume ou surface habitable de locaux existants.
Les travaux déductibles
Les dépensesde réparation et d’entretien
Les dépenses de réparation et d’entretien correspondent à des travaux destinés à maintenir ou remettre un bien immobiler en bon état et à permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Il peut s’agir de la remise en état de la toiture, des façades ou encore du chauffage central (remplacement de la chaudière), de la plomberie ou de l’installation électrique.
Certaines réparations locatives
Les dépenses locatives de réparation et d’entretien incombant aux locataires (par exemple, la réfection des peintures intérieures), même payées par le propriétaire, ne sont pas, en principe, déductibles (Code civil art. 1754 et décret du 26 août 1987). Elles le sont toutefois dans certains cas, notamment lorsqu’elles sont engagées avant l’entrée d’un locataire pour faciliter la location. Leur déduction est toutefois refusée si la location peut être considérée comme anormale, notamment en raison des rapports personnels, familiaux ou d’intérêts existant entre les parties.
Les dépenses d’amélioration
Les dépenses d’amélioration correspondent, d’une manière générale, à celles qui apportent un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure du bien. Il en est ainsi de la réfection de l’installation électrique et de l’aménagement de nouvelles installations sanitaires (sans accroissement du volume et de la surface habitable çt sans modification de l’affectation dés locaux), de l’installation du chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine, d’un ascenseur.
Attention aux travaux de nature différente
À l’occasion de la réhabilitation ou de la rénovation des logements donnés en location, des travaux de nature différente sont souvent réalisés, par exemple des travaux d’agrandissement et d’amélioration. Ils peuvent être réalisés selon le cas de manière conjointe ou successive. Dans ce cas, pour être déduites, les dépenses de réparation et d’amélioration doivent être dissociables des travaux non déductibles.
Une appréciation au cas par cas
L’examen de la jurisprudence et de la doctrine administrative montre qu’il s’agit d’une question de fait très délicate à manier. Le Conseil d’État a jugé que les travaux de réfection de l’équipement électrique, sanitaire et de chauffage effectués en même temps que la réfection totale des sols, planchers, cloisons, escaliers et combles, ayant abouti à la création de nouveaux locaux d’habitation et à une modification importante du gros œuvre, réputés indissociables, n’étaient pas déductibles des revenus fonciers. La prudence s’impose et il convient, dans certains cas, de s’assurer auprès du service des impôts des règles applicables à telle opération de rénovation.
Le montant de la déduction
Pour être prises en compte, les dépenses de travaux, y compris les acomptes, s’entendent de celles effectivement payées au cours de l’année d’imposition, quelle que soit la date à laquelle la dette correspondante a pris naissance ou est venue à échéance, ou la date à laquelle ont été exécutés les travaux. Ainsi, le contribuable qui effectue des travaux dans un bien vacant en vue de le destiner effectivement à la location peut en principe déduire les dépenses de travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, l’année de leur paiement, même en l’absence de revenus locatifs immédiats. Cette situation est à même de générer un déficit foncier. Par ailleurs, le paiement des travaux sur deux années peut faciliter une répartition de l’imputation du déficit sur le revenu global de deux exercices. À noter que ces dépenses sont, en principe prises en compte pour leur montant TVA comprise.
L’imputation des déficits fonciers
En présence d’un logement en travaux non encore loué mais destiné à la location, les dépenses de travaux déductibles viendront s’imputer sur d’autres revenus fonciers perçus par ailleurs. Si un déficit foncier subsiste, celui-ci sera imputable selon certaines modalités sur le revenu global à concurrence, sauf cas particulier, de 10 700 € (plafond annuel et global pour tous les immeubles du contribuable). S’il n’a pas perçu de revenus fonciers, le bailleur imputera directement ce déficit sur son revenu global.
Par ailleurs, si l’achat et les travaux sont financés par un prêt, ses intérêts accroîtront le déficit foncier.
La fraction de déficit supérieure à 10 700 € et celle correspondant aux intérêts d’emprunt sont imputables exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes et non sur les autres revenus. Sauf cas particuliers (décès, invalidité…), lorsqu’un bailleur impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, le logement doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation.
Exemple chiffré :
M. Dupont réalise en 2011 des travaux déductibles sur une maison destinée à la location. La même année, il perçoit 40000 € de revenus nets fonciers sur un autre appartement dont il est propriétaire. Il n’a pas d’emprunt en cours.
En schématisant et en faisant abstraction de toutes autres charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, impôts, etc.), le revenu foncier de M. Dupont sera calculé ainsi :
* Revenus nets fonciers (appartement): 40000 €
* Travaux déductibles (maison): -100000 €
* Déficit: – 60000 €
Ce déficit provient en totalité des travaux réalisés. M. Dupont l’imputera sur son revenu global à hauteur de 10700 €. L’excédent, de 49300 €, sera imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.